Fortsätta investera via Tessin?

Att Välja Lycka har skrivit att han "skiljer sig från Tessin": https://attvaljalycka.blogspot.com/2019/02/dags-att-skiljas-fran-tessin.html Tessin har råkat ut för några baksmällar och har "löst" problemen genom att inte längre ge ut preferensaktier (källa: https://www.e55.se/artiklar/tessin-har-lurat-in-oss-i-affaren/ ) men Att Välja Lycka lyfter helt rätt fram att Tessin vill bara vara en "oberoende" platform och inte direkt stöder investerarna. I preferensaktie-fallen antar jag det är ganska kört (dom två konkurserna som varit på platformen), men lånen har säkerhet - om inte Tessin hjälper till att driva in lånen så blir det väldigt konstigt, Kameo säger åtminstone att dom gör det. Själv sitter jag nu endast med lån, var jag antar man alltid borde kunna få en del tillbaka via säkerhet. Är lite fundersam nu på att (åter)-investera i flera lån, för som artiklar lyfter upp så har vissa lån blivit rejält försenade + sen då dom två konkursboen som haft preferensaktier.

Intressant också att "Jakten mot den norska miljonen (https://norskamiljonen.com/2019/01/24/varfor-jag-inte-investerar-i-kameo/) skrev att han inte skulle investera via Kameo. Då jag kollar på "osäkra fodringar" dvs lån som inte gått bra på Kameo så verkar många vara från Norge, och på sidan själv finns en fotnot "Norge inte har fått några nya lån förmedlade sedan i maj 2018". Undras hur marknaden i Norge riktigt ser ut...

Tessin erfarenheter efter 2 år

Jag har nu haft investeringar via Tessin i lite på två år, och tänkte summera mina erfarenheter so far:

• Totalt har jag investerat 648 750 kr via Tessin i 13 lån + 1 preferensaktie-investering, samt har en reservering på 50t kr
• För ögonblicket har jag 350 000 kr på 8 lån utestående + 50t kr på ingående
• 298 750 kronor har betalts tillbaka via 5 lån samt preffarna löstes in i förtid
• Totalt 37482 kr har betalats ut i ränta och som avkastning (på preffarna)
• Ett flertal investeringar kommer löpa ut snart, och eftersom dom är lite längre (18+ månader) så räknar jag med att få frigjort ganska mycket kapital för nya investeringar
• Tessin anmäler allt till skatteverket, dvs du behöver inte följa instruktionerna https://tessin.com/sv/blogg/skatteguiden/ - höll själv på och pillade in siffrorna enligt instruktionerna, men då jag började läsa den förhandsifyllda mera noggrant märkte jag att allt var klart
• Alla förfaranden (t.ex. förlänga lån eller så) sker traditionellt (dom sänder en pdf, du skriver ut och fyller i samt sänder in med brev), medan allt annat är digitalt
• Har faktiskt missat att delta i ett par pga jag inte kommit ihåg att sända in dem 

Så här långt har alla investeringar betalts tillbaka, men en investering som jag godkänt och skrivit under blev annullerad före betalningsinstruktionen sänts ut pga "oklarhet". Ett av projekten såg väldigt problematiskt ut (https://tessin.com/sv/projekt/nyproduktion-orebro/), vilket är lite ironiskt eftersom det var projektet med lägst ränta och kortaste löptid = säkraste projektet. Men det löste sig (bl.a. fanns det skriftligt förfarande om att förlänga lån mot högre ränta osv) och pga straffränta osv är denna i procent räknat den bästa investeringen jag fått återbetalt. 

En sak som är lite svår är faktiskt kommunikationen gällande projekten: jag förstår att byggarna har fullt upp med att bygga (vilket är deras jobb), men det är ändå kul att få en uppdatering hur projekten går. Uppdateringar brukar skrivas med ca 4-6 månaders mellanrum, men det kanske vore bra att ha att projektet uppdaterar 3 gånger per år om hur det går även fast allt går bra?

Jag kommer skriva lite om Lendify, Savelend samt Kameo också snart. 

Tessin portfölj början av året 2018

Jag har runt 300t kr investerat via Tessin för ögonblicket (500t skulle vara gränsen till Premium), och försökte lite sprida riskerna genom att gå in med små summor i flera projekt. Fast det minskar på risken, så gör det inte det investeringen riskfri: projekten avkastar runt 10%, dvs för att få tillbaka mitt eget kapital borde jag ha 10+ projekt med lika stora summor. För ögonblicket avvaktar jag, och hoppas få min första utbetalning före jag gör nästa investering. 

Fast bostadsmarknaden inte ser ut att vara så stabil nu och speciellt nybyggen vill folk hoppa av tror jag Tessin har gjort bra bakgrundsjobb: om många av projekten inte avslutas tror jag att hela deras affärsmodell kan bli lidande, folk vågar inte investera. Enda investeringen som jag är lite orolig över är preferensaktierna som jag tecknat: dom har längst löptid (närmare 3 år) samt är då preferensaktier. 

Projekten jag är med i: 

• https://tessin.se/projekt/nyproduktion-orebro/ - löper på, jag hoppades lite på att lånetiden skulle ha varit kort (5 månader) och jag fått ut pengarna före nyår, men tyvärr blev det inte så. Enligt statusuppdateringar löper det på enligt plan. 
• https://tessin.se/projekt/industrifastighet-sollentuna/ - projektet verkar ha gått bra, och här förväntar jag mig en utbetalning snart. 
• https://tessin.se/projekt/slutsalda-kedjehus-strangnas/ - allt verkar löpa på.
• https://tessin.se/projekt/eftertraktade-bostadsratter-haninge/ - denhär investeringen är jag lite sur på. Det dök upp en etapp till, och där kan man få 1% mera i utdelning med kortare löptid. Men projektet löper på. 
• https://tessin.se/projekt/slutsalda-parhus-borlange/ - inget att rapportera här än.
• https://tessin.se/projekt/nybyggda-familjebostader-gotland/ - enligt utdelningsprocenten borde detta vara det mest riskfyllda projektet - men kanske jag gillar Gotland då jag inte ser det som det mest riskabla?

Inget projekt har alltså än betalt tillbaka pengarna - känner mig själv så bra att sedan då jag fått dom första pengarna in på kontot är jag mera säker på att Tessin fungerar (också därför jag primärt investerar i utdelningsaktier). 

Investera via Tessin - hur det gick till

Jag har inte sett någonstans riktigt klart beskrivet hur det går till att investera via Tessin, så förklarar kort här hur det gick till.

1. Först måste man registrera sig på tessin.se för att få tillgång till projekten och kunna reservera andelar
2. Då ett nytt projekt dyker upp så får man meil + projektet finns på portalen. Då projektet är på portalen kan man reservera andelar, dvs man förbinder sig inte för något då ännu. Premium-kunder (sådana som har investerat över 500 000kr via Tessin) får tillgång till projektet 24 timmar i förväg (jag tror jag såg ett projekt som var reserverat till 97% då jag loggade in 15 minuter efter att jag fått meil i våras)
3. Efter att projektet har blivit fulltecknat eller löptiden för reservationen gått ut får du veta om du får tilldelning. 
4. Efter tilldelningen måste du skriva under kontraktet (lånet) digitalt med BankId - notera också att många projekt bokas upp till runt 102-103% så det finns en liten risk att om du är slö med att skriva under kontraktet så kanske du inte får låna ut pengar (först till kvarn gäller)
5. Efter underskriften meddelar du kontot vart pengarna ska återföras efter lånet löpt ut
6. Efter ett par dagar får du information om kontot vart pengarna ska överföras och ocr eller liknande, och sen börjar väntan. Jag har förstått att projektet status ska uppdateras på Tessins hemsida också.

Ränteinkomsten får man tyvärr betala full skatt för (dvs går inte att ha i ett ISK eller liknande), och Tessin har publicerat information om hur man ska deklarera: https://tessin.se/blogg/skatteguiden/

Diversifierar portfölj med investering via Tessin i nyprodukton i Örebro

Jag har länge planerat att sprida riskerna för min portfölj lite och inte ha allt på börsen. Tessin's byggprojekt har verkat intressanta, och har tillräckligt bra avkastning. I år har Tessin kommit ut med många nya prospekt, men tyvärr har dom alla blivit väldigt snabbt fulltecknade.

Så nu under semestern var jag beredd, och slog till då nyproduktion i Örebro kom upp. Det är ett lån med 9% ränta (årsbasis) och löptid på 5-11 månader: jag tecknade upp mig för 30t kr och lyckades få det tilldelat, pengarna är inbetalda osv. Som jag har förstått så har än så länge inga projekt via Tessin misslyckats, så hoppas detta inte blir det första. Pga detta är lån så finns det pant, så en del av kapitalet ska säkert gå att få tillbaka.

Som sagt blir projekten fyllda väldigt fort (inom 2 dygn har dom flesta varit fyllda till 100%) - men ett undantag finns, fritidshus i Strömstad. Västkustinvesteraren hade också avstått från att investera i dem, läs mer på hans blogg http://xn--vstkustinvesteraren-gwb.se/avstar-att-investera-projektet/ - gjorde själv samma bedömning.